經濟觀察網 記者 陳月芹 北京土地交易中心的人流又回來了。2月7-8日，北京2022年第五批次集中供地開拍，這也是2023年北京首場土拍。

最搶手的昌平信息園二期地塊吸引了14家房企競價，拍賣廳座無虛席。場內外有數十位房企投拓人士參與、圍觀，盡管和2021年5月北京首輪集中供地現場200余人“聚眾拍地”的規模仍有差距，但這已是一年多來北京土地市場少見的熱鬧。

一線城市的樓市、地市都更具風向意義，這場土拍也吸引了其他城市、各房企的目光。他們從房企報名人數、誰家舉牌、拍賣槌落誰家、溢價率等細節，揣摩著同行錢袋子有多厚、如何預判未來的樓市走向。

一二線舉牌堅定

據中原地產研究院的數據，兔年第一個土地出讓周，全國共出讓了66宗地，成交金額超1億元，僅16宗地產生溢價，其中有14宗在北京、杭州、常州、溫州這四個一二線城市。50宗地為底價成交，占比76%。

1月10日，龍湖集團召開2022年年終會議，這也是陳序平接任龍湖董事會主席一職后主持的第一個全集團年會。會議上，龍湖管理層在投資工作上明確，必須往高量級城市去投，原則上只投資10個城市。2021年底，龍湖已收縮過戰線至只投資約40個城市，在此基礎上，2023年的主基調是繼續收縮、聚焦。

一位央企北京投資人士透露，收縮投資、回歸一線和南方強二線已經是行業內共識。

在此背景下，北京本場土拍吸睛兼吸金，均在地產圈意料之內。本次共出讓6宗宅地，總成交132.09億元。

其中，亦莊新城地塊被京東以31.12億元底價攬入，該地塊正對京東集團總部，建筑控規19.46萬平方米，其中2/3面積為B4綜合性商業金融服務業用地、S4社會停車場用地等配建用地，住宅用地僅為5萬平方米，套內面積90平方米以下戶型占比需達70%。

自持面積多，加上諸多配建要求，房企一般算不過賬，這塊地花落京東并不讓人意外。一位接近京東的人士透露，地塊建成后計劃用做公司的會議場館、員工公寓等。

2月8日，剩余3宗地依次競買，吸引了越秀、中海、招商、金茂等20家房企爭奪。競買人中，龍湖為民企獨苗，其余均為央國企。參與度上，建發、首開、廈門國貿在3塊地上都報了名，金茂、招商、中海、華潤均報2塊，都顆粒無收。

20家參與競買的房企中，中建系下屬地產平臺占據了1/4，除了中海，中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建信和（五局）、中建東孚（中建八局）也都到場搶地。

這一天，是南派國企越秀在北京土地市場的高光時刻，報名的2塊地全收入囊中，以59億元拿下兩宗熱地。

其中，在石景山蘋果園地塊上，越秀、建發、廈門國貿、招商、首開、中海6家房企競拍，起始價22.6億元，起始樓面價約3.75萬元/平方米，地塊在第19輪觸及土地合理上限價格。進入競現房銷售面積環節，越秀每次舉牌幾乎沒有遲疑，一度讓中?，F場電話連線申請授權，最終越秀以25.99億元+1.5萬平方米現房面積競得。

對手是中海、地塊在石景山，這些標簽讓北京投拓圈連連驚嘆越秀“虎口奪食”——中海已連續5年登頂北京樓市銷冠，更是深耕石景山近15年，多盤在售，一度能影響石景山新房均價。

一位接近越秀地產北方區域人士解釋，2月1日旭輝原華北區域集團總裁董毅正式入職越秀地產擔任北方區域副總裁，還帶來了此前旭輝的團隊。一是因華北區域換帥，二是越秀要進北京，沖規模，力爭世界500強，這次的策略是保底拿一塊，已做好了參與的兩塊地都地價觸頂、競現房面積觸頂的準備。

石景山地塊在競現房環節，只剩下中海在交鋒，且第三塊地有14家搶，每家都本著搖號去，“這個時點想拿地，其他地塊只能搖號，只有這塊可以靠舉價搏一搏”。最終，越秀靠逼退中海，自2021年拿下懷柔地塊后首次進入北京六主城。

前述央企投資人士測算，財務成本低的話，競現房面積對凈利率影響還好，主要是資金回正周期較長，需要等到現房銷售當月才能回正。一般這類小高層從拿地到現房，大型優質開發商能做到2年半，慢點的要3年。他提醒，石景山地塊周邊較“生”，操盤難度挺大。

到了昌平信息園地塊的競買，14家房企和聯合體舉牌，最后12家參與搖號，搖中概率僅8%，越秀梅開二度中簽，最終以33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積競得。樓面價約3.7萬元/平方米，溢價率15%。地塊期房銷售指導價6.2萬元/平方米，現房6.5萬元/平方米。

4.5萬平方米現房面積占地塊住宅部分的一半，前述央企投資人士測算，盡管地價和現房面積觸及上限，房企搖中后還有10個點以上的凈利率，且昌平信息園周邊產業客戶厚，很安全，操盤難度不大，這也是十余家房企都想占個名額直奔搖號的原因?？吹皆叫銚u中連收兩塊地，同行“羨慕到跺腳”。

民企久違的身影

北京兔年首場土拍，除京東這一土拍“稀客”，其余參與的房企僅龍湖一家為民企。

同樣在2月7日開拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤、萬科、建發、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設等40余家房企搶奪，最終5宗地塊全部成交，收金89.57億元。其中，大家房產（杭州城建開發集團）、杭州本土民企興耀地產溢價或底價各拿下一塊地。

3宗地塊觸頂搖號。上城區艮北新城地塊開拍不到5分鐘就雙雙拍至封頂，下午進入搖號環節，牛田單元R21-09地塊有37家最早進入線下搖號環節，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤、萬科、建發、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設在內的30多家房企進行角逐。

位于上城區的艮北地塊未拍先火，掛牌期間已有20多輪出價，上午開拍不到5分鐘就雙雙拍至封頂，參拍房企達到37家。下午搖號，牛田單元R21-09地塊由北京科技園建設以23.51億元總價競得，R21-08地塊由杭州民企中天美好以25.37億元總價競得。

除了杭州本土民企，本次土拍另一亮點是臨平區崇賢核心區商住地塊。開拍前就有“龍湖加油，崇賢人民歡迎您”、“龍湖 快來拍”等留言出現在土地出讓網絡現場直播頁面，由于崇賢居民苦于沒有大牌綜合體已久，前期對參拍的龍湖和招商寄予高期望，已經在幻想住在龍湖天街還是招商花園城旁，不料新城在8家房企中搖中，杭州迎來首座吾悅廣場。

1月30日，昆明首場土拍，西安民企海榮地產以1.17億元攬下2宗地首入昆明，云南建投旗下云南華澤置業也拿下龍翔街道2宗地，剩余一宗加油站地塊也由國企獲得。

1月29日，經過20輪競價后，佛山本土民企東建集團以18.37億元競得南海桂城平洲映月湖公園旁一宗宅地，也是參拍的唯一民企，最后力壓保利、越秀、華潤和廈門建發奪魁。

出險房企也出手了

2月7日，鄭州新年第一拍收官，10宗地均底價成交，1宗流拍，1宗中止。其中有7宗地被中原區城投、二七區城投、管城區城投、惠濟區城投平臺公司瓜分，另一宗由河南省屬國企中豫置業拿下，僅兩宗地為民企獲得，分別是鄭州順邦置業和建業集團。

建業集團摘得主城高新區五龍口42畝地，背后更重要的信號是，出險房企也出手拿地了，這是全國首例。

不過，一位頭部房企河南投資人士透露，因為建業已介入鄭州五龍口村城中村改造項目超7年，此時不拿地，前期投入顆粒無收，因此必須拿地。資金由河南鐵建投全額提供。2022年7月，一紙公告宣布建業出險后的出路：河南鐵建投正式入股建業地產，持股29.01%。

一位頭部民營房企融資負責人向經濟觀察網表示，其所在公司仍在謹慎觀望。他以北京舉例，此時拿地的現金流回正至少需要9個月，這意味著這9個月里對公司而言是現金流的虧空，他們不敢在市場沒有完全明朗情況下主動去拿地。

“現在一旦走錯一步，拿錯一塊地，那就真的萬劫不復。”這位頭部民營房企融資負責人補充，對少數仍幸存的民企而言，投資容錯率極低，因此上半年各家房企如何決策投資十分關鍵。